Huisvestingsproject over betaalbare huisvesting: “Wij beslissen bij consensus”

taz: Conni, wat is het centrale idee van het syndicaatmodel?

Conni: Vroeger hadden we een brochure waarin stond: “Huizen zijn van degenen die erin wonen.” Het basisidee is om gedurende een lange periode een betaalbare huur te kunnen betalen en zelfstandig te kunnen wonen en leven. Wij dragen grond over aan collectief eigendom, zodat er geen sprake meer is van vastgoedspeculatie. De projecten worden in eigen beheer uitgevoerd: Wij – het boomhuis – hebben een huiseigendoms-GmbH met twee aandeelhouders. De ene is het Rental Housing Syndicate (MHS) en de andere is onze woningbouwvereniging. Dit is bij alle projecten het geval. Het huurwoningensyndicaat is bij de House GmbH betrokken, zodat het huis niet speculatief verkocht kan worden. De Vereniging van Eigenaren is verantwoordelijk voor de organisatie en administratie.

taz: Voor de meeste mensen is de huur een grote last. De gemiddelde brutohuur exclusief nutsvoorzieningen in Duitse grote en middelgrote steden lag in 2022 tussen de 9,60 en 8,20 euro per vierkante meter. Hoeveel kost de huur van het boomhutje?

Conni: Onze netto huur bedraagt ​​5,95 euro per vierkante meter – en we hebben die niet verhoogd sinds we hier 8,5 jaar geleden zijn ingetrokken. De verbouwing tot appartementen kostte destijds 1.100 euro per vierkante meter. We hebben het bestaande gebouw zo gebouwd dat we niet meer dan 6 euro huur hoeven te betalen en moesten daarom een ​​aantal compromissen sluiten: bijvoorbeeld geen dakramen in het dak (lacht) . Wij bepalen zelf onze huur, maar we moeten wel onze leningen afbetalen en indien nodig herfinancieren.

taz: De aflossing van de lening is dus onderdeel van de huur. Welke andere kosten zijn er?

Conni: Wij betalen onze verbruiksafhankelijke extra kosten, die we eerlijk verdelen. Sinds vorig jaar hebben we ook een fotovoltaïsch systeem, dus we gebruiken onze eigen elektriciteit. Globaal betalen wij minder kosten voor nutsvoorzieningen dan veel andere huishoudens: maximaal 1,20 euro per vierkante meter. Er is ook een solidariteitsheffing die aan de MHS wordt doorgegeven en voor nieuwe projecten wordt gebruikt.

taz: Het syndicaat bestaat inmiddels al ruim 30 jaar en is met ruim 190 projecten behoorlijk succesvol. Maar het huisvestingsprobleem is, om het naïef te zeggen, nog steeds niet opgelost. Is het syndicaatmodel toepasbaar op het brede aanbod van woningen?

Conni: Als huisvestingsvorm voor de massa is het waarschijnlijk niet geschikt. Een nieuw project moet eerst worden gepresenteerd en vervolgens moet er door iedereen op de algemene vergadering over worden gestemd. Elk project heeft ook een sponsor nodig waarmee een groot deel van de financiering vooraf wordt geregeld. Het gaat ook om de veiligheid van alle betrokkenen; De projecten worden niet alleen gefinancierd via bankleningen, maar ook via particuliere directe leningen. Hoewel er nieuwe projecten zijn, is het aantal consultants vrijwel gelijk gebleven. Momenteel is er ook een gebrek aan betaalbare woningen, grond en uitbreidingsmogelijkheden. Alles is duurder geworden en projecten kunnen door de algemene vergadering worden afgewezen, bijvoorbeeld omdat ze geen betaalbare huur meer kunnen garanderen. Bovendien is de procedure behoorlijk complex en neemt het veel tijd in beslag: er moet een groep worden gevonden die de vereniging en vervolgens de GmbH opricht. Voor ons duurde het 1,5 jaar, wat relatief kort was.

taz: De droom om een ​​eigen huis te bezitten is voor veel mensen nog steeds een levensdoel. U wilt vooral zekerheid en iets eigens dat u naar eigen inzicht kunt vormgeven. Voel je je veilig in het boomhutje?

Conni: Ja, ik voel me daar veilig. Ik maak deel uit van het project en kan helpen bij het nemen van beslissingen. Weimar is erg populair, maar we wonen nog steeds dezelfde inwoners als 8,5 jaar geleden! Er zijn maar een paar kinderen aangekomen en een paar tieners zijn al vertrokken.

taz: Heb je het gevoel dat je jouw individuele ideeën kunt uitleven?

Conni: Wij hebben een voormalige koetshuis naar eigen inzicht verbouwd. Beperkt door kosten en mogelijkheden. Zeker, verschillende trappen en verdiepingen, maar altijd met het basisprincipe van “betaalbaarheid”. Wie iets extra's wilde, moest daarvoor zelf betalen. Bij een project als dit wil je samen nadenken en plannen. Er zijn ook individuele projecten en op de terrassen kan iedereen zich vrij uiten.

taz: Het lijkt erop dat jullie allemaal aardig gewend zijn aan het project en dat jullie er inmiddels een plekje hebben gevonden. Is een project als de boomhut ook geschikt voor studenten die na drie of vier jaar willen verhuizen?

Conni: Er zijn gemengde projecten waar ook studenten wonen. In Weimar staat de Oude Brandweerkazerne. Voor zover ik weet zijn er ook projecten in Potsdam en Leipzig waar studenten wonen.

taz: Het is zeker geen alledaagse beslissing om met zoveel mensen een project te starten. Wat is de filosofie van het boomhuis als het gaat om samenleven, hoe neem je beslissingen?

Conni: Mijn ervaring is dat het makkelijker is om beslissingen te nemen in het belang van de gemeenschap als ik geen privébezit heb. Vervolgens beslissen wij in consensus. Als we geen consensus kunnen bereiken, maar toch een beslissing moeten nemen, dan is er de methode van de systemische consensus. Het basisprincipe is: het voorstel met de minste weerstand wordt geaccepteerd. We hebben al een aantal zaken vastgelegd, bijvoorbeeld de vormgeving van de gevel. Tot nu toe heeft het altijd gewerkt.

taz: Voor welk type persoon is het syndicaatmodel geschikt?

Conni: Wij in het boomhuis zijn er allemaal bij betrokken, we moeten allemaal aan het project werken – en we doen het parttime. We hebben twee directeuren en werkgebieden zoals direct credit management, boekhouding, consultancy voor andere projecten… Er zijn veel verschillende gebieden van betrokkenheid en verantwoordelijkheid. En wij stemmen over alles wat met gemeenschappelijk eigendom te maken heeft. Voor sommige mensen werkt dit consensusproces verlammend. Zelfs mijn volwassen dochters zeggen dat ze hier niet naartoe zouden verhuizen (lacht). Het is dus iets voor mensen die samen met anderen iets willen creëren en die ook met conflicten om kunnen gaan.

taz: Hoe zie jij de toekomst van het boomhutje?

Conni: We hebben inmiddels een aantal percelen grond voor het huis gekocht, dus het project wordt verder ontwikkeld – Weimar is een gunstige locatie.

taz: En het syndicaat?

Conni: De toekomst van het Rental Housing Syndicate zal tijdens het retraitejaar worden besproken – ik kan er pas volgend jaar meer over zeggen! Nu is er een pauze en dan zien we wel: Hoe gaat het nu verder?